Chia sẻ kinh nghiệm cá nhân về việc tìm mua nhà

Mua nhà là việc có thể xem là vô cùng quan trọng trong cuộc sống mỗi người. Vì nó đánh dấu một bước ngoặt, thường thì đây là tin vui vì nó đánh dấu sự ổn định trong tài chính cá nhân. Tất nhiên, mua nhà không là giải pháp tối ưu duy nhất thích hợp cho mọi hoàn cảnh và người không mua nhà không phải là người không thành công ! Khi nói đến việc mua nhà, bạn sẽ gặp 2 kiểu phản ứng sau đây :

• Bạn sẽ gặp rắc rối to : bạn phải trả thuế (taxe foncière chẳng hạn), bạn sẽ bị vướng chân với căn nhà suốt đời (khó đổi nơi công tác, nơi sinh sống), nếu bạn cho thuê, bạn sẽ gặp phiền toái từ người thuê nhà (họ không trả tiền, họ phá hỏng nhà, thậm chí khó mà đuổi họ vì các bạn biết luật ở đây bảo vệ người thuê nhiều lắm : bạn không đuổi được khi mùa đông tới, bạn không đuổi được bà bầu, không đuổi được gia đình có con nhỏ, vân vân)

• Bạn được khen vì trí thông minh về mảng tài chính cá nhân : ví dụ bạn đang thuê nhà với mức 1000€/tháng. Nếu bạn cứ tiếp tục thuê, bạn “ném tiền qua cửa sổ”. Khả năng tương đối cao khi bạn mua nhà để ở, bạn có thể vẫn trả 1000€/tháng cho ngân hàng. Thế nhưng sau 20 năm, căn nhà đó sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn. Dĩ nhiên trong tiền bạn trả có vốn và lời, nhưng đó là cái giá để được sở hữu. Mình thấy dù ở Pháp hay Việt Nam, trí khôn tài chính không được giảng dạy ở nhà trường. Nhưng thực tế tiếp xúc với nhiều người ở môi trường đa sắc tộc, đa văn hoá đã khiến mình nhận ra rằng người Do Thái nhìn chung trí tuệ tài chính cao chót vót, người Pháp thì hỡi ôi (cái này vẫn dựa trên mặt bằng chung, nhưng không trách họ được vì trong xã hội họ tiền bạc là chủ đề vô cùng nhạy cảm). Nhưng một tin tốt là mình thấy đại đa số người Việt ở đây giỏi và cố gắng nhiều, thành công nhiều và đều mua nhà sớm.

Chính vì vậy mình không khuyên bất kì ai phải mua nhà hay không nên mua nhà. Tuỳ trường hợp và hoàn cảnh cá nhân, bạn mới là người quyết định tốt nhất cho chính bản thân bạn.

Để trở lại chủ đề chính. sau đây mình xin chia sẻ với bạn quá trình mua nhà mình đã từng áp dụng thành công nhiều lần. Tất nhiên đây không là danh sách hoàn hảo và đầy đủ tất cả những việc phải thực hiện, nhưng mình cố chắt lọc những điểm đáng lưu ý.

Bước 1 : tìm nhà

Bạn có thể dùng bất cứ công cụ tìm kiếm nào (leboncoin, pap, seloger, logic immo, vân vân) nhưng điều quan trọng là bạn phải xem chất lượng cuộc sống của quartier đó có tốt hay không. Bạn có thể lên trang ville idéale để xem điểm của quartier bạn tìm (éducation, sécurité, propreté, vân vân)

Khi tìm được giá quá thấp so với thị trường trong khu vực, ngoài việc đó có thể là lừa đảo (arnaque) trên trang mua bán, rất có thể offre đó là vente viagière hay résidence de services. Hai loại hình này hơi đặc biệt và thường dành cho những phi vụ tương đối rủi ro. Nhưng rủi ro cao thì khả năng lợi nhuận nhiều cũng cao mà khả năng lỗ mất vốn cũng chẳng thấp. Một trường hợp giá thấp khác bạn cần lưu ý là vente aux enchères.

Bước 2 : xin hẹn xem nhà

Theo kinh nghiệm của mình thì một khi offre được đăng lên ở khu vực Île-de-France thì trong ngày đã có người làm offre d’achat. Thế nên khi các bạn thấy offre có tiềm năng cao thì bạn liên lạc ngay không chần chừ để tránh vuột mất cơ hội. Có một lần mình đi xem một căn hộ khá ưng ý. Mình là người xem thứ 2, sau một bà Trung Quốc. Lẽ thường mình luôn thương lượng giá, nhưng hôm đấy ngay khi về đến nhà, mình gửi offre đúng giá treo luôn, thế mà chậm 1 giờ hơn bạn Trung Quốc kia và mình vuột mất cơ hội. Thế là lần sau, khi thấy một căn khác ưng ý, mình viết thẳng offre và gửi ngay qua điện thoại. Offre của mình được chấp nhận và bạn Pháp đi xem trước mình 30 phút bị vuột mất cơ hội do gửi offre sau mình 14 phút !

Một khi bạn đã xin được hẹn xem nhà, thì ngoài rendez-vous de visite đó, bạn nên đến quartier đó vào thời điểm khác để xem thêm. Ví dụ bạn có visite buổi sáng thì bạn nên trở lại quartier đó vào buổi chiều để xem khu đó có nhộn nhịp hay không, nhiều dân công sở trở về giờ tan tầm, buổi tối để xem khu đó có yên tĩnh hay không, bạn nán lại hồi lâu để xem có nghe thấy tiếng ồn ào nào không (ligne RER, TER, thậm chí TGV gần đó). Bạn cũng nên tranh thủ nghía xem immeuble có gardien hay không. Nếu có thể thì bạn xem tên trên các hòm thư để ước lượng số người nước ngoài, nhập cư, vân vân của immeuble và quartier. Bạn cũng có thể bắt chuyện với người sống trong immeuble hoặc quartier để hỏi họ về những điều bạn quan tâm về quartier

Một khi bạn quyết định mua thì bạn nhớ xem kĩ diagnostics techniques của immeuble. Nó bao gồm tiêu chí năng lượng (chỉ số tiêu hao năng lượng, lượng khí thảy gây hiệu ứng nhà kính), tình trạng điện và gaz của appartement (có theo normes, có anomalies hay không, có cũ quá không, đường điện có tiếp đất (terre) hay không), có bị nhiễm độc kim loại nặng hay không (plomb, amiante). Thường thì immeubles xây trước 1949 mới có khả năng bị nhiễm chì (vì sau 1949 Pháp đã cấm sử dụng), trước 1975 mới có khả năng bị nhiễm amiante, vân vân

Kinh nghiệm cá nhân của mình khuyên bạn nên tránh ballon d’eau chaude và chauffage électrique vì 2 yếu tố này sẽ gây hao tốn điện năng và hoá đơn EDF của bạn sẽ khá chát.

Bạn nên hỏi documents của copropriété nếu bạn mua appartement của immeuble : charges annuelles, taxes locales (foncière, ordure, vân vân), plan détaillé (murs porteurs nếu bạn muốn đập tường, travaux các kiểu), và hỏi copro xem règles của họ có cho phép location saisonnière không (trong trường hợp bạn mua để cho thuê Airbnb chẳng hạn. Trong trường hợp này, bạn nên nghiên cứu xem bạn có phải déclarer ngoài mairie tùy theo quartier). Bạn cũng nên hỏi xem immeuble có procédures en cours hay không (lấy ví dụ, có một locataire không trả charges 2 năm nay, điều này cho thấy santé financière của copro không khả quan, bạn vào chẳng lẽ để trả bù phần charges của locataire đó ?). Cuối cùng bạn hỏi xem copro sắp có gros travaux à réaliser hay không (ví dụ như bạn vừa mua appartement xong, ngay trong năm đó, immeuble 15 tầng của bạn làm ravalement, thế là chia ra mỗi hộ phải hùn vào tương đương 4 000€ !)

Bước 3 : làm offre d’achat

Tùy vào hiện trạng appartement, bạn có thể négocier giá nhiều hay ít. Ví dụ nhà cần travaux, mình sẽ không ngần ngại trả giá thấp xuống và đưa đó ra làm cơ sơ lí luận mà thương lượng. Tùy vào sở thích cá nhân, bạn có thể thích một appartement vừa làm travaux xong hết giá 250k€ chỉ cần dọn đến là vào ở ngay. Riêng mình lại thích ép giá một appartement tương đương xuống 200k€ vì chưa làm travaux (vì hoặc là bạn có thể tự làm travaux, hoặc là bạn tìm được người làm travaux rẻ hơn, hoặc chỉ đơn thuần vì frais de notaire khoảng 8% cho l’ancien được tính trên 200k€ chứ không phải 250k€, cuối cùng bạn tiết kiệm được 4k€ tiền notaire chứ chẳng chơi ! Điều cuối cùng là nếu bạn mua appartement để cho thuê thì tiền travaux được tính vào charges d’exploitation, điều này giúp bạn giảm thuế trên thu nhập thặng dư do tiền loyers bạn thu được, nếu bạn chọn đúng régime fiscal.

Nhân tiện mình xin chia sẻ cách nhìn của mình khi thương lượng giá cả :

• Giá nhà tỉ lệ thuận với diện tích nhà. Nhưng điều này chỉ đúng theo phân khúc giá. Ví dụ như trong quartier giá 8k€/m2, một căn studio 20m2 giá 160k€, nhưng một căn F3 60m2 giá không hẳn là 480k€ = 160k€ x 3 mà chỉ 450k€. Bởi vì thêm 1m2 kể từ m2 thứ 21 trở lên không còn đồng nghĩa với việc giá nhà tăng thêm 8k€. Hệ quả là studio 160k€ khó trả giá hơn F3 450k€. Giá càng cao thì marge de négociation của bạn cũng cao hơn.

• Bạn nên biết được tiền phí commission mà agence lấy. Điều này khó hay dễ tuỳ việc agence có công khai phí này cho bạn biết hay không. Nhưng đây là cơ sở tính toán mức thương lượng của bạn. Ví dụ khi bạn thấy giá 200k€ mà agence ăn 15k€, bạn trả xuống 190k€ thì chủ nhà lấy còn 180k€ nets (thay vì 185k€) và agence sẽ ngậm ngùi chủ ăn còn 10k€.

• Nếu bạn biết được tình huống bán nhà của chủ nhà, bạn sẽ có khả năng làm chủ cuộc thương lượng cao hơn. Ví dụ như chủ nhà là một người lớn tuổi vừa mất đi để lại cho cháu thừa kế, thì người cháu đó nếu muốn bán phải bán nhanh trước một thời hạn vài tháng, để tránh thuế thừa kế. Nếu là một cặp không chung sống với nhau nữa, họ sẽ cần bán nhanh căn nhà ấy đi, vân vân. Nói tóm lại, bên bán gấp thì khó lòng đợi nhiều người đến hỏi mua, vậy nên bạn chiếm ưu thế trong việc ra giá.

• Điều cuối cùng, bạn không bao giờ nên vội khi đứng ở vị trí người mua. Và tuỳ theo việc bạn có thích căn nhà ấy nhiều lắm hay không mà bạn sẽ trả giá mạnh tay hay chỉ một ít !

Khi bạn làm offre, bạn nên làm song song với việc contacter courtier để rút ngắn thời gian hoàn thành transaction. Nếu offre của bạn được retenue, bạn sẽ kí compromis de vente. Kể từ ngày kí compromis, trong đại đa số trường hợp, bạn sẽ có thời hạn tối đa 2 tháng để obtenir une offre de financement. Sau thời hạn 3 tháng, bạn sẽ chính thức kí acte authentique de vente nếu bạn có financement của một ngân hàng nào đó.

Bạn nên chủ động trong việc relancer courtier và banque vì nếu chậm trễ, chỉ có bạn là người chịu thiệt thòi. Thế nên, khi courtier tìm được taux tốt và bạn accepter thì bạn thông báo tất cả các bên để thúc đẩy quá trình : bạn lấy offre de principe mà courtier đưa để lấy rendez-vous tiếp tục quá trình với banque, bạn gửi offre de principe ấy cho notaire và agence (hoặc trực tiếp propriétaire) để thông báo rằng mọi việc diễn ra suôn sẻ.

Về điều kiện prêt immo của bạn :

• Trước đây khi mình làm hồ sơ vay đầu tiên : trừ 2 ngân hàng (BNP và một banque khác mình không nhớ tên), không ngân hàng nào có điều khoản phạt khi bạn không respecter la domiciliation des salaires
• Bạn nên đòi hỏi việc không bị phạt nếu bạn muốn rembourser par anticipation
• Bạn cũng nên đòi hỏi quyền được faire une pause : nếu bạn gặp trục trặc tài chính, bạn có thể xin banque tạm dừng remboursement trong vòng 3 hoặc 6 tháng chẳng hạn
• Bạn xem kĩ cách tính intérêts của banque vì có một vụ lùm xùm gần đây (année lombarde) cho thấy rất nhiều banques tính sai intérêts theo hướng có lợi cho banque (bạn phải đóng nhiều tiền lãi hơn)

Sau 3 bước trên, những điều kiện sau nếu được thoả mãn sẽ cho phép bạn kí kết acte authentique de vente : ngân hàng cho bạn offre définitive, notaire hội đủ giấy tờ, mairie không làm préemption. Lúc này bước cuối cùng bạn cần làm là chuẩn bị mấy chai champagne ngon ngon ấy !

Mình viết bài này mục đích chia sẻ về bất động sản, giúp bạn bè Việt Nam có thêm kinh nghiệm và tự tin quyết định đầu tư đúng đắn, lợi nhuận cao.

Khi có thời gian, mình sẽ viết thêm bài về nội dung khác trong đầu tư bất động sản (tìm lãi suất tốt, cách khai thuế, cách tối ưu hoá đầu tư, không đóng thuế không cần thiết, vân vân)

Bạn nào thích thì Like hoặc Share. Bạn nào cần thì inbox mình chia sẻ contacts courtier và expert comptable. Chúc các bạn đầu tư thành công !

Để tránh spam hội UEVF, mình xin phép đăng bài này trên groupe chuyên đề mình vừa tạo : https://www.facebook.com/groups/598917353919895 và để các bạn tìm thấy loạt bài viết của mình, các bạn có thể vào trang blog cá nhân của mình : https://minuteimmo.blogspot.com.

Mình sẽ viết một bài về Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) một ngày gần đây. Trong lúc chờ đợi, các bạn có thể đăng kí qua link này để đến dự cocktail gratuit của mình ở République để nghe giải thích và đặt câu hỏi về LMNP : https://forms.office.com/Pages/ResponsePage.aspx?id=oKMjsNU6B0WtFPe4Ou_HqCPljEaRoWdAjoBtt48r8FRUMVVHTjlRR05QRVYyMlY3RTFYOVk4WE4wSi4u

Nhut Huynh
Paris đêm nay không có mưa