Location meublée non professionnelle, cơ hội tối ưu hoá thuế đơn giản và hiệu quả

Khi quyết định mua nhà cho thuê, điều trăn trở lớn nhất của mỗi nhà đầu tư chính là thuế. Vâng, Pháp là quốc gia có thể nói nằm trong hàng ngũ vô địch về các loại thuế. Điều này có thể cản trở, làm chùn bước hay thậm chí xoá tan kế hoạch đầu tư của bạn.

Khi bạn có một căn hộ cho thuê với mức giá 1k€/tháng, thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà của bạn là 12k€/năm. Tất nhiên, đây là một khoản thu nhập và thu nhập thì sẽ bị đánh thuế. Sở thuế không tận thu đến mức lấy toàn bộ thu nhập này để làm cơ sở tính toán mà thông thường họ sẽ đánh thuế trên 50% thu nhập này, tức trên 6k€ (abattement forfaitaire de 50% du régime micro BIC).

Tuỳ vào tình hình tài chính cá nhân, tiền nhà thu được sẽ là một niềm hạnh phúc lớn hay sẽ nhanh chóng trở thành một nỗi lo. Lấy ví dụ bạn có thu nhập vừa phải từ công việc chính của bạn, vào khoảng 24k€ nets annuels cho năm 2017. Nếu bạn độc thân vui tính, sở thuế sẽ ra avis 1,6k€ cho thu nhập này. Nếu bạn cho thuê nhà như ví dụ trên, tổng thu nhập của bạn dưới mắt nhìn của sở thuế sẽ là 30k€ và khi đó avis của bạn sẽ là 2,4k€. Thuế bạn đóng tăng chỉ 800€ trong khi tổng thu nhập tăng 12k€. Trong trường hợp lương của bạn ở mức dư giả 50k€, thuế sẽ ở mức 7,8k€. Nếu bạn cho thuê nhà, thu nhập sẽ là 56k€ và thuế 9,4k€. Tức thuế tăng đến 1,6k€ cho cùng mức tăng thu nhập tổng quát !

Các bạn đừng quên rằng khi mua nhà cho thuê, các bạn còn nhiều khoản chi phí khác. Cho dù các bạn có tối ưu hoá một cách triệt để nhằm nâng cao lợi nhuận (tiền nhà thu vào trừ đi chi phí bỏ ra), tiền thuế có thể là nguyên nhân gây giảm mạnh lợi nhuận này. Thế nhưng có một điều ít người biết đến : bạn có thể đánh bật khoản thuế trên tiền nhà này nếu các bạn chọn statut LMNP và régime réel simplifié !

LMNP là viết tắt của Loueur Meublé Non Professionnel. Để có thể sử dụng statut này, bạn phải thoả mãn 2 điều kiện sau :

• Location meublée : nhà cho thuê phải được trang bị đồ dùng cơ bản.
• Non Professionnel : thu nhập hàng năm từ việc cho thuê nhà không vượt quá 23k€.

Nguyên tắc hoạt động của montage LMNP chính là thay vì bạn hài lòng với abattement 50% của sở thuế trên tiền nhà bạn thu được, bạn chọn régime réel, tức là bạn chọn cách déduire chi phí thực nhằm mục đích hạ lợi nhuận ròng xuống thấp hơn 50% thu nhập để tiền thuế phải đóng ít hơn hoặc trong trường hợp bạn làm tốt hơn nũa, bạn đưa lợi nhuận ròng về 0. Lợi nhuận 0 đồng nghĩa với không đóng thuế. Nếu các bạn đưa lợi nhuận về âm (thấp hơn 0), bạn tạo ra déficit. Tất nhiên sở thuế không trả lại tiền cho bạn khi bạn gặp déficit, nhưng bạn lại có thể reporter déficit này cho những năm sau. Vì mục tiêu cuối cùng chính là đưa lợi nhuận về 0 trong thời gian lâu nhất có thể, đồng nghĩa với việc không đóng thuế trên tiền nhà lâu nhất có thể.

Mình xin lấy ví dụ tiếp để minh hoạ điều mình vừa giải thích ở trên : bạn mua một căn F2 và vay 240k€ trong 20 năm với taux 1,2%, assurance 0,08%. Hàng tháng bạn sẽ trả 1,14k€ và 17€ assurance. Nếu bạn lấy loyer hors charges 1k€ (1,2k€ charges comprises), thu nhập của bạn là 12k€. Nếu bạn ngoan ngoãn chịu tính thuế trên 50% thì như giải thích ở trên, phần 6k€ thêm vào lương của bạn có thể sẽ bị đánh thuế rất cao, nhất là khi lương bạn khá. Còn nếu bạn chọn statut LMNP và régime réel thì tình hình sẽ như sau :

• Thu(recettes) : 12k€
• Chi (charges) : 4 k€ (intérêts bancaires) + 204€ (assurance de prêts) + 120€ (assurance habitation formule propriétaire non occupant) + 860€ (taxe foncière) + 8k€ (amortissements et provisions) + 8k€ (một phần frais de notaire) + 600€ (honoraires expert comptable) ~ 22k€.

Lợi nhuận ròng (resultat net) là -10k€. Trong trường hợp này, không ai đánh thuế bạn trên résultat négatif được. Và các bạn không quên reporter déficit de 10k€ này cho exercice năm sau (thời hạn reporter là 10 năm hoặc hơn tuỳ trường hợp). Tuy kể từ năm thứ 2 trở đi, các bạn không còn khoản notaire trong charges nữa. Nhưng với ví dụ này, bạn có thể giữ résultat nul (0) này rất lâu (các bạn làm tốt đến tận 16 năm trong quá trình nợ 20 năm). Trong quá trình đó, các bạn còn có thể làm travaux để tân trang nhà mình lại (vì locataire ở sẽ có hao mòn) và không quên tạo déficit để tiếp tục reporter !

Đọc đến đây, có thể bạn sẽ thấy quả thật Pháp đánh rất nhiều loại thuế. Thế nhưng nếu các bạn hiểu luật chơi và chơi theo đúng luật thì các bạn sẽ không mắc phải lỗi lầm như việc đóng thuế theo 50% để rồi có khi công sức bỏ ra mua nhà cho thuê mà lợi nhuận không cao, hay ít ra không tương xứng với công sức bạn bỏ ra. Tất nhiên, LMNP không là cách duy nhất (còn SCI chẳng hạn) nhưng với đa số bạn mới bắt đầu thì đây là cách rất đơn giản và hiệu quả.

Tiện thể mình xin giới thiệu expert comptable của mình :

Raphaël MANI

Expert-Comptable

T : 01 49 28 58 30

M : 06 98 24 97 31

raphael.mani@secob.fr

Secob

33 avenue de la République, Paris 11è

Métro Parmentier

Các bạn chỉ cần nói de la part de Minh HUYNH, ông sẽ hiểu ngay vấn đề vì mình đã giới thiệu cho ông nhiều hồ sơ người Việt mình. Nếu cần thiết, ông có cả collaborateur người Việt để tiện thể trao đổi dễ dàng hơn. Cabinet Secob còn tư vấn nhiều vấn đề tài chính khác từ việc làm ăn professionnel cho đến tài chính cá nhân (bất động sản hay thu nhập, tối ưu hoá thuế vân vân).

Hãy nhanh tay contacter Raphaël để được tư vấn một cách tối ưu nhất và đừng quên theo dõi blog (https://minuteimmo.blogspot.com/) và group Facebook (https://www.facebook.com/groups/598917353919895/) của mình để cập nhật thông tin bất động sản Pháp ! Nếu thấy hay, các bạn đừng quên Like, Share bài viết.

Nhut Huynh