Société civile immobilière (SCI) - Công cụ chưa bao giờ cũ trong kinh doanh bất động sản tại Pháp
SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI) : CÔNG CỤ CHƯA BAO GIỜ CŨ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHÁP
Trong bài viết trước của anh Nhựt Huỳnh, các bạn đã biết công cụ Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) vận hành như thế nào trong việc đầu tư bất động sản.
Trong bài viết này, mình sẽ viết về 1 công cụ rất lâu đời trong ngành kinh doanh bất động sản tại Pháp, và vẫn luôn là sự lựa chọn của số đông cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp hay cá nhân, đó là Société Civile Immobilière (SCI).
1. SCI là gì ?
SCI là 1 dạng công ty (société) độc lập với người sở hữu, là công cụ trong việc quản lý và mua bán bất động sản. Khác với công cụ LMNP, ở đó người chủ trực tiếp của bất động sản (bđs) chính là người mua nhà, với SCI, người sở hữu bđs là SCI, và người chủ sẽ sở hữu cổ phần của SCI đó. Mình gọi nôm na đó là tính chất bắc cầu của việc sở hữu bđs: chúng ta không sở hữu trực tiếp ngôi nhà, mà chúng ta sở hữu nó qua SCI.
Đọc đến đây, chắc nhiều bạn cũng lo ngại nghĩ rằng, vậy chủ ngôi nhà không phải là mình, trên giấy trắng mực đen không có tên mình, vậy có điều gì không an toàn hay không ? Các bạn yên tâm, việc sở hữu ngôi nhà qua cổ phần hay trực tiếp, đều được pháp luật bảo vệ như nhau. Nếu bạn vẫn còn lo lắng, thì hãy tự hỏi mình xem : Điều gì làm tờ giấy sở hữu có tên bạn trên đó đảm bảo hơn tờ giấy sở hữu SCI cũng … có tên bạn trên đó ?
Tại sao mình nhấn mạnh sự sở hữu gián tiếp này, vì chính tính chất này mang lại những điều thú vị và hay ho sau đây : khả năng tìm thêm đối tác khi đầu tư (để tăng vốn, do đó mua được nhiều hơn và to hơn), khả năng phân chia cổ phần dành cho việc mua bán, trao đổi và để lại cho con cái (việc mà LMNP bị giới hạn), vân vân
2. SCI theo impôt sur les revenus (IR) và impôt sur les sociétés (IS)
Đối với SCI, chúng ta có 2 cách tính thuế, đó là SCI tính theo IR hoặc tính theo IS, chọn cái nào là tuỳ vào activité de location của bạn :
- Location meublée (exemple : tourisme, airbnb) : SCI à IS (bắt buộc)
- Location non meublée : SCI à IR (có thể chuyển qua IS nếu muốn)
- SCI à IS: bạn có thể coi đó như là 1 dạng LMNP đầy đủ, với cách tính thuế y hệt, tuy nhiên thủ tục hành chính có phần phức tạp hơn (do đó frais administratif cũng đắt đỏ hơn so với LMNP).
- SCI à IR: là dạng SCI cơ bản, cách tính thuế khác với LMNP. Bạn không có quyền déduire amortissement như trong LMNP, nhưng bạn có khá nhiều lợi ích khác về thuế so với LMNP, mình sẽ đề cập ở bài viết sau.
Nếu bạn đang cho thuê có meubles, nếu chọn SCI, bạn sẽ chỉ có con đường, đó là SCI à IS với các tính chất mình nêu ở trên. Nếu bạn cho thuê non meublé, bạn sẽ 2 sự lựa chọn : IS hoặc IR. Vậy đâu là sự khác nhau cơ bản trong cách tính thuế ?
3. Lựa chọn SCI theo IS hay IR trong trường hợp location meublée ?
Dưới tư cách là nhà đầu tư cá nhân, mình đánh giá SCI à IS không phải là sự lựa chọn mình ưu tiên mặc cho những lợi ích về thuế ngắn hạn mà nó đem lại (mức thuế giới hạn là 30% cho dù taux IR của bạn 1 ngày nào đó vượt quá 40%, mức cao nhất trong IR). Đó là vì régime plus-value của nó sẽ trừng phạt bạn rất nặng khi bạn quyết định bán ngôi nhà của mình.
Mình sẽ lấy 1 ví dụ như sau cho các bạn hình dung: bạn mua 1 căn nhà giá 200k€ (bao gồm tất cả các loại phí notaire, phí agence, vân vân). Bạn quyết định khấu hao (amortir) ngôi nhà trong vòng 20 năm (mình lấy 20 năm để đơn giản hoá ví dụ, bình thường bạn quyết định durée như vậy thì sở thuế sẽ gõ cửa nhà bạn ngay ngày hôm sau)
- Vậy sau 20 năm, ngôi nhà giá trị 200k€ sẽ khấu hao hết, và giá trị TRÊN SỔ SÁCH của nó là 0.
- Bạn sẽ bán ngôi nhà với giá 400k€ (chúng ta cùng hy vọng điều đó xảy ra)
- Vậy bạn sẽ bị tính thuế trên plus-value = 400k€ - 0 = 400k€
Base d’imposition của plus-value lúc này là 400k€, có nghĩa là bạn sẽ bị đánh thuế trên 400k€.
Như vậy bạn vừa vui chưa được bao lâu với giá bán rất hời thì có tin sét đánh ngang tai là bạn là bị đánh thuế trên toàn bộ giá bán của ngôi nhà !
Còn nếu bạn ở trong SCI à IR, plus-value của bạn sẽ bằng cách biệt giữa giá mua và giá bán và bằng: 400k€ - 200k€ = 200k€. Vậy base d’imposition của bạn lúc này là 200k€.
Qua ví dụ trên bạn có thể hiểu được sự khác nhau cơ bản giữa việc tính thuế của SCI à IR và SCI à IS.
Vậy câu hỏi tiếp theo, nếu LMNP hấp dẫn như vậy, tại sao mình lại phải quan tâm đến SCI ? Ở bài viết sau, mình sẽ giải thích tiếp cho các bạn sự khác biệt của mỗi công cụ, mặt lợi và hại của từng công cụ.
Long Hoang
Nhut Huynh
Nhận xét
Đăng nhận xét